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Retrofit urbano e a nova lógica de valorização nas grandes cidades

 

Requalificação de ativos ganha espaço diante da transformação do mercado imobiliário e da busca por localização, eficiência e novos usos

 

 

Stephany Matsuda*

 

O retrofit está deixando de ser apenas uma resposta à obsolescência dos edifícios para se tornar uma estratégia de reposicionamento de ativos. Em mercados maduros, proprietários e investidores encontram na requalificação uma alternativa para adaptar imóveis antigos às novas exigências de ocupantes, sustentabilidade e rentabilidade, aproveitando localização e infraestrutura já existentes.  

 

A lógica também começa a ganhar força no Brasil. Segundo a Binswanger Brazil, a vacância de escritórios dos padrões A+ e A caiu 2,2 pontos percentuais, em 12 meses até o terceiro trimestre de 2026, para 12,9%.

Ao mesmo tempo, o Requalifica Centro passou por mudanças para acelerar a aprovação de projetos e ampliar a conversão de edifícios antigos e hotéis desativados em moradias.

 

Nos Estados Unidos, a recuperação dos escritórios ocorre de forma seletiva. Segundo a CBRE, a vacância nacional caiu para 18,3% no segundo trimestre de 2026. Mas a diferença entre os imóveis é significativa: a vacância dos edifícios prime ficou em 12,3%, enquanto prédios mais antigos continuam concentrando a absorção negativa. O mercado começa, portanto, a separar com mais clareza ativos competitivos daqueles que precisam ser reposicionados.

 

Na Europa, o retrofit ganhou dimensão ainda maior. Estudo da JLL mostra que projetos de requalificação representaram 33% das entregas de escritórios em 2024. A combinação entre escassez de espaços de qualidade, custos de construção e exigências de sustentabilidade amplia a atratividade desse modelo. Em seis grandes mercados analisados pela consultoria, 38% dos submercados apresentavam potencial de retorno de pelo menos 7,5% sobre o custo do retrofit.

 

Mais do que reformar prédios, trata-se de dar novos usos a ativos inseridos em áreas que já contam com transporte, comércio e serviços. Para as cidades, isso significa aproveitar melhor a infraestrutura existente; para investidores, pode representar a possibilidade de transformar um imóvel obsoleto em um produto adequado às demandas atuais.

 

O avanço do retrofit revela, assim, uma mudança na lógica de desenvolvimento urbano. Em vez de depender apenas da construção de novos empreendimentos, o mercado passa a olhar também para o patrimônio que já existe. Requalificar, nesse contexto, é uma forma de preservar localização, reduzir obsolescência e criar valor a partir da transformação.

 

*Stephany Matsuda é diretora na Binswanger Brazil, diretora do Secovi SP, docente, palestrante e colunista.