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Mercado imobiliário e a nova geografia do capital produtivo

 

Reorganização de cadeias globais, tensões geopolíticas e estratégias de relocalização industrial reposicionam ativos logísticos e industriais no mundo — e no Brasil

 

 

A reconfiguração das cadeias globais de produção consolidou-se como uma das transformações estruturais mais relevantes da economia internacional. Após anos de concentração industrial em poucos polos, empresas passaram a buscar maior resiliência logística e previsibilidade geopolítica. Nesse contexto, o mercado imobiliário — especialmente nos segmentos logístico e industrial — tornou-se peça estratégica na nova disputa por competitividade.

 

Dois conceitos passaram a orientar essa reorganização. O nearshoring consiste na transferência de operações produtivas para países geograficamente mais próximos do mercado consumidor final, reduzindo custos logísticos e riscos de ruptura. Já o friendshoring prioriza a instalação de fábricas e centros de distribuição em nações consideradas politicamente alinhadas ou economicamente confiáveis, diminuindo a exposição a tensões diplomáticas e barreiras comerciais.

 

Essas estratégias vêm impulsionando polos industriais no México, no Leste Europeu e no Sudeste Asiático, ao mesmo tempo em que fortalecem mercados regionais nos Estados Unidos e na Europa. O resultado direto é a valorização de galpões modernos, condomínios logísticos e terrenos com infraestrutura adequada próximos a portos e grandes centros urbanos. Mesmo em ambiente de juros elevados, a demanda por ativos industriais estratégicos permanece resiliente, refletindo a prioridade corporativa por cadeias produtivas mais curtas e eficientes.

 

No Brasil, os reflexos são evidentes. A expansão do agronegócio, o fortalecimento de corredores logísticos e o crescimento do comércio eletrônico ampliaram a demanda por galpões de padrão elevado em estados como São Paulo, Minas Gerais, Goiás e Pernambuco. O país reúne vantagens competitivas — mercado interno relevante, base industrial diversificada e posição estratégica na América do Sul —, mas ainda enfrenta desafios ligados a infraestrutura, custo de capital e segurança regulatória.

 

O ponto central é que o imóvel industrial e logístico passou a refletir diretamente a geopolítica econômica. Em um mundo de cadeias produtivas mais regionalizadas, a capacidade de oferecer ativos bem localizados, com previsibilidade jurídica e eficiência operacional, torna-se diferencial competitivo. Mais do que acompanhar ciclos, o real estate produtivo passou a integrar a estratégia de inserção internacional das economias — e o Brasil precisa decidir como se posicionar nesse novo mapa global.