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Funding imobiliário em tempos de juros elevados: os obstáculos do crédito no Brasil

 

Com a Selic em patamar elevado, a disputa por recursos se intensifica e expõe fragilidades no nosso financiamento habitacional

 

 

Por Fernando Crestana*

 

A manutenção da taxa Selic em níveis elevados impõe desafios relevantes à estrutura de financiamento do mercado imobiliário brasileiro. Juros altos, direcionam recursos para produtos de renda fixa com retornos competitivos, como LCIs, CRIs e debêntures incentivadas, ao mesmo tempo em que pressionam o custo de funding (isto é, captação de recursos para viabilizar projetos e financiamentos no setor) das incorporadoras, encarecendo a originação de crédito.

 

O impacto se reflete de forma ainda mais sensível no financiamento ao consumidor final. O crédito habitacional, quando fora das linhas subsidiadas do Minha Casa, Minha Vida, se torna mais restrito e oneroso, atingindo principalmente a classe média, que tem de recorrer às taxas menos atrativas do mercado privado. Cria-se, assim, um descompasso entre demanda consistente por moradia e a oferta limitada de crédito acessível.

 

Outro ponto de atenção é o uso crescente do FGTS para saques e amortizações. Embora legítimo no curto prazo, esse movimento vai aos poucos reduzindo a capacidade do fundo de cumprir sua função primordial como base do financiamento habitacional de longo prazo. Soma-se a isso a concentração de recursos no segmento subsidiado, estreitando o espaço para soluções voltadas às faixas intermediárias.

 

Em um ambiente de maior volatilidade macroeconômica, investidores institucionais priorizam previsibilidade, segurança jurídica e liquidez. Por isso, é fundamental avançar na modernização da arquitetura do funding imobiliário, provendo maior transparência, governança e eficiência dos instrumentos, assim diluindo os riscos ao longo da cadeia.

 

A recente consulta pública da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) para a modernização do marco regulatório dos FII vai nessa direção, dado o papel central desses veículos como estruturadores e investidores de CRI. A incorporação de soluções tecnológicas também contribui para esse avanço, ao reduzir custos, prover eficiência operacional e ampliar o acesso ao capital.

 

Experiências internacionais mostram que cenários de juros elevados exigem criatividade institucional, e os países que preservam o fluxo de crédito habitacional combinam mitigação de riscos, instrumentos estruturados e políticas públicas bem calibradas, sem abrir mão do protagonismo do mercado.

 

Fortalecer o funding imobiliário no Brasil passa por diversificação de fontes, estabilidade regulatória e visão de longo prazo. Sem isso, o crédito seguirá restrito, sobretudo para a classe média, limitando a capacidade do setor de impulsionar o desenvolvimento econômico e social do país.

 

*Fernando Crestana é diretor do Secovi-SP, responsável pelo Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários