"Plano Diretor de SP, uma revisão necessária" - O Estado de S.Paulo - Cad.Internacional - Pág. A12
Plano Diretor de SP, uma revisão necessária
PL, aprovado pela Câmara, corrige algumas distorções, possibilitando a construção de unidades que atendam famílias com maior número de pessoas e que necessitem de duas ou mais vagas de garagem
Por Claudio Bernardes *
O Plano Diretor Estratégico (PDE) de SP, promulgado em 2014, teve como um de seus principais elementos estruturantes o adensamento ao longo dos eixos de transporte. Esse adensamento foi configurado tendo como base duas regras principais: a determinação de um número mínimo de unidades residenciais por empreendimento e a fixação do limite de uma vaga de garagem por unidade residencial.
Entretanto, esses parâmetros definidos no PDE mostraram-se inadequados, quando aplicados na prática, e, dissociados das reais demandas da população, causaram distorções no processo de produção. O projeto de lei, aprovado pela Câmara, corrige em parte essas distorções, possibilitando a construção de unidades que atendam famílias com maior número de pessoas e que necessitem de duas ou mais vagas de garagem.
As áreas abrangidas pelos eixos de transporte foram consideradas no PDE como idênticas, independentemente de sua localização na cidade. A utilização posterior das regras definidas no Plano mostrou que esses eixos têm diferenças importantes dependendo de sua localização. Portanto, é fundamental que se criem ferramentas para possibilitar a diferenciação dos parâmetros a serem aplicados, nos diferentes eixos. A revisão do PDE trouxe essa ferramenta, não como uma disposição autoaplicável, mas possibilitando reavaliações, caso a caso, quando da revisão da Lei de Zoneamento.
Outro aspecto importante foi a criação de estímulos para a produção de Habitações de Interesse Social (HIS). Existem na proposta de revisão dois dispositivos importantes para alcançar esse objetivo. O primeiro deles é a alteração da “cota de solidariedade”, mecanismo por meio do qual as empresas contribuem para a produção de habitações de interesse social, e, como contrapartida, podem elevar o potencial de construção dos terrenos, contudo pagando a outorga onerosa.
A proposta prevê, de forma compulsória para empreendimentos com área construída superior a 20.000 m2, e de forma opcional para empreendimentos com área inferior, um aumento da contribuição para produção de HIS pelas empresas, de 10% para 20% do valor do terreno do empreendimento, tendo como contrapartida 20% de aumento no potencial construtivo.
Outro dispositivo importante para estimular a produção de HIS cria a possibilidade de aumentos bastante significativos no Coeficiente de Aproveitamento dos terrenos, sem pagamento de outorga onerosa, para produção de Habitações de Interesse Social.
Os aumentos de potencial construtivo diminuem de forma significativa o custo de produção dessas unidades, reduzindo, portanto, seu preço final.
A revisão do PDE traz ainda questões importantes, como o incentivo para criação de praças privadas e regras para destinação das unidades HIS. De forma geral, o saldo final dessa revisão pode ser considerado positivo, uma vez que procurou corrigir algumas das principais distorções que a aplicação prática da lei apresentou.
*Claudio Bernardes é Engenheiro Civil e Vice-Presidente do Secovi-SP
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